Суперфіцій — слово, яке варто знати кожному, хто дивиться квартири в новобудовах під Києвом. Це право будувати на чужій землі, і саме на ньому тримається формат «житлових комплексів» на приватних ділянках під садибну забудову. Покупцям продають квартири, але земля під будинком їм не належить — і подекуди навіть не призначена для багатоквартирного житла.
Коротко
- Забудовник не купує землю, а бере її в користування — і власником ділянки лишається третя особа, з якою в покупця квартири немає жодного договору.
- Якщо цільове призначення ділянки — садибна забудова, легалізувати багатоквартирний будинок на загальних умовах може бути неможливо.
- У лютому 2026-го суд арештував десятки договорів купівлі-продажу квартир і суперфіцію як речові докази.
Що сталося
Журналісти «Телеграфу» дослідили практику зведення багатоквартирних будинків на ділянках, оформлених під приватну садибну забудову. Один із фігурантів матеріалу — бренд «Аура Білдінг», під яким будується низка комплексів. За даними видання з посиланням на аналітичну систему YouControl, власником ТОВ «Аура Білдінг» є уродженець Боярки Віталій Стерницький.
Історія вже має процесуальний вимір: ще в лютому 2026 року Солом’янський райсуд Києва наклав арешт на документи, вилучені під час обшуку, — десятки договорів купівлі-продажу квартир, договорів купівлі-продажу земельних ділянок і договорів суперфіцію. Їх визнано речовими доказами у провадженні. Важливо: арешт документів і слідчі дії — це не вирок; вину може встановити лише суд.
Що таке суперфіцій і як на ньому будують
Суперфіцій — це право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Забудовник не купує землю, а домовляється з її власником і зводить будинок на «чужій сотці». Для покупця квартири це подвійний ризик. По-перше, земля під його житлом назавжди лишається в третьої особи, з якою в нього немає прямих відносин. По-друге, якщо цільове призначення ділянки — садибна забудова, а не багатоквартирний будинок, увести об’єкт в експлуатацію і підключити його до мереж на загальних умовах може виявитися неможливо.
Що це означає для киян
Ціна квадратного метра в таких проєктах приваблива саме тому, що забудовник економить на землі та дозвільних процедурах. Але економію оплачує покупець — юридичною незахищеністю. У гіршому сценарії будинок можуть визнати самочинним будівництвом.
Чекліст перед купівлею
- Перевірте ділянку на Публічній кадастровій карті за кадастровим номером: цільове призначення має допускати багатоквартирне житло.
- Пробийте забудовника в ЄДР та YouControl: вік компанії, власники, пов’язані фірми.
- Пошукайте назву ТОВ у Єдиному реєстрі судових рішень.
- Запитайте документи на землю: власність чи суперфіцій, з ким укладений договір і на який строк.
Детальний алгоритм роботи з цими реєстрами ми розібрали в окремій інструкції — як перевірити компанію та її документи за 15 хвилин.
За чим стежити
Рух кримінального провадження, у межах якого арештовано договори, і поява нових арештів активів. Ми стежимо за реєстром судових рішень і повернемося до цієї історії.
Джерела
- Розслідування «Телеграфу» про схеми на приватних сотках
- Публічна кадастрова карта України — map.land.gov.ua
- Єдиний реєстр судових рішень — reyestr.court.gov.ua
