Як перевірити забудовника — питання, яке варто ставити до, а не після підписання договору. Хороша новина: майже все, що для цього потрібно, лежить у відкритих реєстрах і не коштує нічого. Погана: жодна презентація у відділі продажів цього не замінить. Ось сім кроків, які реально зробити за один вечір, — від землі під будинком до судів, у яких фігурує компанія.
Коротко
- Починайте не з компанії, а з землі: кадастровий номер ділянки відкриває всі решта дверей.
- Три документи, без яких будівництво нелегальне: право на землю, містобудівні умови та обмеження, дозвіл на виконання робіт. Усі три перевіряються онлайн.
- Найнебезпечніший сигнал — розбіжність: коли назва компанії в рекламі не збігається із замовником у дозволі, або цільове призначення землі не передбачає житла.
Крок 1. Дізнайтеся кадастровий номер ділянки
Це ключ до всього. Кадастровий номер має вигляд 8000000000:XX:XXX:XXXX — для Києва завжди починається з 8000000000. Забудовник зобов’язаний його назвати на запит; якщо ухиляється — це вже перший сигнал. Номер також є в містобудівних умовах та обмеженнях і в дозволі на будівництво.
Далі відкрийте Публічну кадастрову карту (map.land.gov.ua), введіть номер і подивіться три речі: межі (чи будинок справді стоїть на цій ділянці, а не заходить на сусідню), форму власності (приватна, комунальна, державна) і цільове призначення.
Останнє — принципове. Для багатоквартирного будинку призначення має бути «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» або близьке до цього. Якщо там написано «для індивідуального житлового будівництва», «для обслуговування будівель торгівлі» чи «для ведення садівництва» — багатоповерхівка на такій землі має проблеми з легалізацією ще до того, як ви про неї дізналися.
Крок 2. Перевірте, хто володіє землею
Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна замовити онлайн через портал Дія або сайт Мін’юсту — послуга платна, але коштує кілька десятків гривень. У витягу видно, кому належить ділянка або хто її орендує, на який строк і на якій підставі.
Що шукати: збіг між власником чи орендарем землі та компанією, яка продає квартири. Якщо земля належить одній фірмі, дозвіл виданий другій, а договір із вами пропонує третя — це не обов’язково схема, але кожне таке коліно треба пояснити документально. Схема із суперфіцієм — коли забудовник будує на чужій землі за договором користування — легальна, але покупець у ній не має жодних відносин із власником землі. Про це варто знати заздалегідь.
Крок 3. Знайдіть об’єкт у ЄДЕССБ
Єдина державна електронна система у сфері будівництва має публічний портал e-construction.gov.ua із пошуком у Реєстрі будівельної діяльності. Шукати можна за кадастровим номером, адресою або назвою замовника. Там же є мапа об’єктів будівництва.
Вас цікавлять два документи.
Містобудівні умови та обмеження (МУО). Це «правила гри» для ділянки: гранична висота, щільність, відсоток забудови, функція. Порівняйте з тим, що вам показують у відділі продажів: якщо в МУО 9 поверхів, а в рендері 16, — хтось помиляється, і це не МУО.
Дозвіл на виконання будівельних робіт (для об’єктів класу СС2 і СС3, тобто фактично для всіх багатоквартирних будинків). Перевірте статус — чинний чи анульований — і замовника. Замовник у дозволі має бути тією ж юридичною особою, з якою ви укладаєте договір, або пов’язаною з нею документально.
Якщо об’єкта немає в ЄДЕССБ взагалі — будівництво ведеться без дозволу. Це не «недооформили», це самочинне будівництво, і такий будинок можуть не ввести в експлуатацію.
Крок 4. Пробийте компанію в ЄДР
Код ЄДРПОУ забудовника є в дозволі та в договорі. Введіть його в безкоштовний пошук Єдиного державного реєстру (usr.minjust.gov.ua) або в сервіси YouControl чи Opendatabot.
Чотири питання. Коли створена компанія? Фірма, зареєстрована пів року тому спеціально під один проєкт, — стандартна практика ринку, але й стандартний спосіб не відповідати за попередні об’єкти. Хто власники й бенефіціари? Якщо це інша компанія, пройдіть ланцюжок до фізичної особи. Чи є пов’язані компанії? Той самий бенефіціар у десяти ТОВ, кожне з яких будувало один будинок і закрилося, — модель, яку варто розуміти до купівлі. Чи не перебуває компанія в стані припинення? Це видно в реєстрі одразу.
Крок 5. Перевірте суди
Єдиний державний реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) безкоштовний. Введіть назву компанії та код ЄДРПОУ в пошук за контекстом.
Шукайте три категорії справ. Спори з інвесторами попередніх об’єктів: позови про стягнення коштів, розірвання договорів, визнання права власності на квартири. Спори з державою: позови ДІАМ чи прокуратури про скасування містобудівних умов або дозволів. Кримінальні провадження, де фігурує компанія.
Одна справа — не вирок компанії: судяться всі великі забудовники. Але десятки позовів інвесторів по одному об’єкту — картина, яку не варто ігнорувати. Дивіться і на результат: скасовані судом містобудівні умови на попередньому об’єкті означають, що компанія вже проходила цей шлях.
Крок 6. Подивіться на попередні об’єкти
Рендери майбутнього не перевіряються, а здані будинки — так. У ЄДЕССБ за назвою замовника видно всі його об’єкти й статус кожного: чи є сертифікат про прийняття в експлуатацію. Порівняйте заявлені строки з фактичними датами введення. Систематичне запізнення на рік — це не форс-мажор, а норма роботи компанії, яку треба закладати у власні плани.
Практична порада: доїдьте до останнього зданого будинку цього забудовника. Мешканці домових чатів розкажуть про якість, строки й поведінку компанії після здачі більше, ніж будь-який реєстр.
Крок 7. Прочитайте договір як юрист
Останнє — те, що ви підписуєте. В Україні квартири в новобудовах продають через кілька конструкцій: договір купівлі-продажу майнових прав, участь у фонді фінансування будівництва, форвардні контракти, попередні договори. У кожній різний рівень захисту покупця.
Три речі, які має містити будь-який договір: ідентифікацію об’єкта (адреса, кадастровий номер, номер дозволу), сторону договору, що збігається із замовником у дозволі або документально з ним пов’язана, і наслідки прострочення для забудовника, а не лише для вас. Якщо в договорі відповідальність описана лише в один бік — це не помилка юриста, це позиція компанії.
Як перевірити забудовника і що робити зі знахідками
Розбіжність в одному реєстрі — привід запитати забудовника і отримати документальну відповідь. Розбіжності у двох і більше — привід не підписувати, доки не поясненять. Відсутність об’єкта в ЄДЕССБ або цільове призначення землі, що не передбачає житла, — привід не підписувати взагалі.
І головне: усе описане займає вечір і не коштує нічого, крім кількох десятків гривень за витяг. Квартира коштує роки життя. Співвідношення очевидне.
